Программа для управляющих компаний ЖКХ

Заключение договора напрямую с РСО

Другим видом договоров является договор, который сейчас ресурсоснабжающие организации имеют право заключать с собственниками напрямую, причем собственник сам по себе не может обратиться в ресурсоснабжающую организацию.

Если собственник квартиры определенного многоквартирного дома захотел заключить договор исключительно с ресурсоснабжающей организацией, он этого сделать не сможет. Вы должны иметь ввиду, что в многоквартирных домах этот вопрос решается исключительно решением общего собрания.

Если в доме есть ТСЖ или ЖСК, то решение вопроса об оплате коммунальных ресурсов (либо всех, либо одной конкретной услуги) напрямую ресурсоснабжающей организации решается на решении общего собрания членов ТСЖ или ЖСК. На этом собрании принимается решение о том, что собственники имеют право оплачивать конкретный коммунальный ресурс или все коммунальные ресурсы напрямую ресурсоснабжающей организации. Вопрос на собрании решается в отношении всех собственников (как жилых, так и нежилых помещений).

В отношении тех многоквартирных домов, в которых нет ТСЖ, ЖСК и которые управляются управляющими компаниями, также на общем собрании собственников можно принять решение о том, что собственники помещений в многоквартирном доме имеют право оплачивать коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающей организации.

Эти условия не касаются тех коммунальных услуг, которые идут на общие нужды дома. Таким образом, оплата коммунальных услуг, которые идут на общие нужды дома, не производится напрямую ресурсоснабжающей организации, а производится через исполнителя, управляющую компанию, ТСЖ и ЖСК.

Что касается тех многоквартирных домов, в которых не создано ТСЖ и ЖСК: они управляются управляющей компанией. Вопрос, поставленный на решение общего собрания о том, что собственники как жилых, так и нежилых помещений помещений (согласно Жилищному Кодексу) оплачивают напрямую ресурсоснабжающей организации.

Если собственники выбирают на общем собрании возможность оплаты коммунальных услуг (одной, нескольких или всех) напрямую ресурсоснабжающей организации, то делают они это все вместе. Эти условия установлены в Жилищном Кодексе в статье 155. Пункт 18 354 Постановления Правительства говорит о том, что собственник нежилого помещения может обратиться в ресурсоснабжающую организацию для заключения договора на оплату коммунальных услуг напрямую ресурсоснабжающей организации.

На собственника нежилых помещений возлагается дополнительная ответственность за предоставление определенных сведений исполнителю в лице управляющей компании, ТСЖ, ЖСК. При этом в пункте прямо не указано, что собственник нежилых помещений должен спрашивать согласие или подчиняться решению общего собрания.

Иногда возникают ситуации, когда все собственники жилых помещений оплачивают коммунальные услуги через исполнителя в ресурсоснабжающую организацию, а собственник нежилых помещений заключает договор напрямую с ресурсоснабжающей организации, минуя исполнителей. Это возникает из-за того, что некоторые нормативные акты в каких-то частях противоречат друг другу либо написаны так, что позволяют толковать данные статьи несколько по-разному. В данном случае, с одной стороны Жилищный Кодекс, который говорит о том, что общее собрание устанавливает возможность оплаты для собственников, не разделяя их, и с другой стороны Постановление Правительства 354.

Жилищный Кодекс выше по своей юридической силе и должен применяться в случае противоречий. Поэтому мы можем настаивать в данном случае на том, что при заключении прямых договоров собственники нежилых помещений должны подчиняться решению общего собрания собственников либо решению общего собрания членов ТСЖ, ЖСК.

При этом наличие прямой оплаты ресурсоснабжающим организациям от собственников жилых и нежилых помещений не означает, что договор ресурсоснабжения между исполнителем и ресурсоснабжающей организацией не будет заключен. Договор между ресурсоснабжающей организацией и исполнителем должен быть подписан в любом случае, так как оплата за общие нужды дома идет через исполнителя. В договоре ресурсоснабжения, который заключается между ресурсоснабжающей организацией и исполнителем, в рамках 124 Постановления Правительства, должны быть предусмотрены следующие основные моменты:

1. Когда, каким образом и в какие сроки ресурсоснабжающая организация будет информировать исполнителя о задолженности, Отдельно должна быть сформирована задолженность, которая есть у потребителей ресурсоснабжающей организации, и та задолженность, которая есть за оплату коммунальных ресурсов, которые идут на общие нужды дома.

2. Условие о том, что при осуществлении сверки расчетов раздельно указываются все начисления, которые идут при использовании общего имущества и которые идут для каждого исполнителя.

3. Порядок взаимодействия ресурсоснабжающей организации и исполнителя в лице управляющей компании, ТСЖ, ЖСК по приостановлению или ограничению коммунальных услуг для должников. Ответственность исполнителя за невыполнение законных требований ресурсоснабжающей организации по приостановлению или ограничению в предоставлении коммунальных услуг.

Порядок приостановления или ограничения коммунальной услуги расписан в 354 Постановлении, и применение его для должников исполнителя вызывает очень большие сложности.

Во-первых, потому что это достаточно трудоемкая процедура, во-вторых, не всегда есть техническая возможность для отключения, в-третьих, можно спрогнозировать при отключении коммунальной услуги, даже если должник очень злостный. Он обращается в суд с соответствующими требованиями, и это стопроцентно возникающая судебная процедура, которая даже при наличии долга, даже при указании законодательства о том, что исполнитель имеет право отключать должников, не всегда прогнозируется в пользу исполнителей в плане вынесения решения.

И в данном случае мы можем сделать вывод, что в принципе ресурсоснабжающая организация сама не отключает должников. Она в договоре ресурсоснабжения данную обязанность перекладывает на управляющую организацию, ТСЖ и ЖСК, при этом строго описывая процедуру действий: как и в какие сроки должен отреагировать исполнитель, если ему поступило требование от ресурсоснабжающей организации произвести отключение должника.

В данном случае нужно для управляющих компаний, ТСЖ, ЖСК перед подписанием договора с таким пунктом нужно обратить внимание на возможность отключения. Если у вас возможности отключения должника нет, то подписывать договор с таким пунктом просто бессмысленно, особенно если предусмотрены штрафные санкции за невыполнение требований ресурсоснабжающей организации.

Для ресурсоснабжающей организации, так же как и для управляющей компании, ТСЖ, ЖСК при заключении договора мы предусматриваем очень много обязательств сторон. Но любые обязательства можно нарушить, и для незаконопослушных сторон они часто не имеют смысла, если не предусмотрена ответственность за нарушение. Поэтому очень четко прописывайте обязательства сторон в договоре, смотрите внимательно на раздел "Ответственность", и предусматривайте за каждое нарушение обязательства какую-либо ответственность (штраф, пени, вопрос расторжения договора). В этом случае эффективность исполнения обязательств у сторон будет повышаться.

В данном случае ресурсоснабжающая организация может установить штрафные санкции для исполнителей в случае невыполнения условий по приостановлению или ограничению в предоставлении коммунальных услуг для должников. И также в данном договоре (в случае если потребители напрямую вносят оплату за коммунальные услуги ресурсоснабжающей организации) нужно прописать обязанность исполнителя о том, чтобы они предусматривали порядок внесения платы за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающей организации в договорах, которые заключаются с потребителями. В договоре между исполнителем и ресурсоснабжающей организацией должен быть прописан определенный порядок платежей. Такой же порядок внесения платежей устанавливается в договорах между исполнителем и конечным потребителем. Они не должны быть различными.

Прямых договоров, подписанных на бумаге, у ресурсоснабжающей организации и конечного потребителя может и не быть. Для того чтобы ресурсоснабжающей организации принимать напрямую денежные средства от потребителей за коммунальные услуги, необходимо решение общего собрания, обращение представителя с предоставлением данного протокола общего собрания. В дальнейшем механизм принятия денежных средств и выставления счетов будет отработан. А самого договора может и не быть. Договор будет между потребителем и исполнителем, в котором этот момент оплаты предусмотрен.

Мы рассмотрели основные моменты, которые нужно предусматривать в договоре ресурсоснабжения, заключающемся между ресурсоснабжающей организацией и исполнителем, как в случае оплаты за коммунальные ресурсы через исполнителя, так и в случае оплаты за коммунальные услуги непосредственно в ресурсоснабжающую организацию.

Методическая литература, справочные пособия и материалы для управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК

 

 

 

Вернуться к статьям

Вернуться на главную